Adatközponti SPV-k
Magyarországon

01. Vezetői összefoglaló

Egy magyar adatközpont-projekt annyit ér, amennyi IT-kapacitást bizonyíthatóan át tud adni, szerződésben értékesíteni tud és tartósan üzemeltetni képes. A telek, a hálózati csatlakozás, az engedélyek, a hűtés, az adatkapcsolat és a fizetőképes bérlő csak együtt ad értékelhető projektet; ha egy is hiányzik, a többi értéke is csökken.

Az AI-hoz kötődő kereslet 2026-ban Európában már szerződésekben is megjelenik. A CBRE 2026. második negyedéves jelentése szerint az európai adatközpont-kapacitás év végére eléri a 13 GW-ot, az AI-célú kolokációs szerződéskötések pedig 2026 első félévében több mint megnégyszereződtek. Az előbbi előrejelzés, az utóbbi szerződéses adat; egyik sem üzembe helyezett kapacitás. [S01]

Magyarország számára ebből lehetőség következik, amelyet projektenként kell bizonyítani. A nemzetközi kapacitáshiány nem teszi automatikusan versenyképessé a magyar telephelyeket, és egy európai tőkebevonás sem jelent magyar beruházási döntést. Egy hazai projekt akkor nyer bérlőt, ha átadási időben, rendelkezésre állásban, teljes energiaköltségben, hűtési paraméterekben, késleltetésben, üzemeltetői képességben és kockázatmegosztásban is állja a versenyt.

A legfontosabb megállapítások

1. A hálózati kapacitás csak a feltételeivel együtt értékelhető. A vételezési MW mellett az is számít, mikor helyezik üzembe, mennyibe kerül a hálózatfejlesztés, korlátozható-e a vételezés, és ki a jogosult.
2. Az AI-alkalmasság konkrét műszaki és kereskedelmi specifikáció. A rackenkénti teljesítményhez hűtési, villamos, statikai és üzemeltetési követelmények tartoznak, és ezek bérlői elfogadása önálló mérföldkő.
3. Az infrastruktúra és a számítási szolgáltatás eltérő kockázatú befektetés. A GPU-park és a szolgáltató üzleti kockázata akkor is eléri az ingatlantulajdonost, ha a hardver más társaságé: a bérlő fizetőképességén keresztül.
4. A víz- és hőgazdálkodás egyszerre engedélyezési, üzemeltetési és értékesítési kérdés. Kedvező éves vízmutató mellett is lehet nyári kapacitáskorlát vagy vízellátási kitettség.
5. A szabályozási kötelezettségek üzleti modellenként eltérnek. Mást kell teljesítenie az infrastruktúrát bérbe adó társaságnak, a kolokációs üzemeltetőnek és a felhőszolgáltatónak.
6. A fejlesztési értéket érdemes mérföldkövekhez kötni. A vételár, a tőkebefizetés és a finanszírozás kövesse az ellenőrizhető előrehaladást; a távolabbi bővítési lehetőséget külön, opciós értékként érdemes kezelni.

Az anyagról

Az elemzés magyarországi adatközpont-projektek és projekttársaságok fejlesztését, finanszírozását és adásvételét tárgyalja, európai és amerikai kitekintéssel, a fejlesztés alatt álló és a működő eszközöket külön kezelve. A külső tényeket számozott források támasztják alá; a döntési szempontok és javaslatok a Fremora saját elemzései. A számpéldák szemléltetők, nem árajánlatok és nem értékbecslések. Adatzárás: 2026. október 7.

02. A piac Európában, az Egyesült Államokban és Magyarországon

2.1. Keresleti szegmensek

Az adatközponti kereslet a felhasználás célja és a fizetési kötelezettség jellege szerint több szegmensre bontható. Egy hyperscaler saját beruházása, egy AI-szolgáltató előbérlete és egy vállalat ötven rackre szóló szerződése más értékesítési folyamatot, beruházási méretet és partnerkockázatot jelent.

A modelltanítás (training), a kötegelt feldolgozás és a valós idejű következtetés (inference) más-más igényt jelent. Az első kettő esetenként időben és földrajzilag rugalmasabb, ezt azonban szűkítheti az adathozzáférés, a klaszterek közötti kommunikáció és a vállalt szolgáltatási szint. Az „AI-kereslet” ezért még nem bérlői profil.

2.2. Energiaigény és hálózati csatlakozás

Az IEA 2025-ös Energy and AI jelentésének alapesete szerint a globális adatközponti villamosenergia-fogyasztás a 2024. évi mintegy 415 TWh-ról 2030-ra körülbelül 945 TWh-ra nő. Ez 2025-ben közölt forgatókönyv, és nem fordítható le közvetlenül magyar MW-igényre. [S02]

A befektető számára a pénzáramhoz közelebbi kérdés az, hogy a telephely mikor kap folyamatosan igénybe vehető kapacitást, és milyen biztosíték, illetve hálózatfejlesztési hozzájárulás fejében. A csatlakozási sorban elfoglalt hely értékét rontja a bizonytalan teljesítési dátum, a később meghatározott fejlesztési költség és az üzemszerű korlátozás lehetősége.

Az Egyesült Államokban a FERC 2026. június 18-án hat regionális rendszerirányítót szólított fel nagyfogyasztói csatlakozási szabályaik felülvizsgálatára. A PJM-ügyben szeptember 29-én fűzött biztosi párhuzamos indokolás a többletköltségek okozóra terhelését és a megalapozott terhelés-előrejelzést emeli ki. Magyar jogi követelményt ezek nem keletkeztetnek, de jelzik, merre halad a nagyfogyasztói költségviselés szabályozása. [S13][S14]

Magyar ügyletekben ezért a telek-, a csatlakozási és a bérlői szerződésben összehangoltan kell rendezni, ki viseli a hálózati költséget és a meghiúsulás kockázatát. A legveszélyesebb helyzet az, amikor a fejlesztő már vissza nem térülő hálózati költséget vállalt, a leendő bérlő pedig még szabadon elállhat.

2.3. Magyar szereplők nyilvános források alapján

Az alábbi táblázat szolgáltatói és intézményi közlések alapján mutatja be a fontosabb szereplőket. Nem teljes kapacitásleltár, és nem jelzi, hogy egy létesítmény eladó vagy befektetési célpont lehet.

Bejelentett projektek Paks térségében. 2025 júliusában a ParTec és a 3D Lézertechnika szándéknyilatkozatot írt alá egy Paks melletti, legfeljebb 96 MW fogyasztású moduláris AI-adatközpontról, agrovoltaikus naperőművel és akkumulátoros tárolóval. 2026-ban a GLOBWISE egy legalább 300 MW-ig skálázható paksi hyperscale AI-platformot mutatott be. A nyilvános közlésekből nem állapítható meg, hogy a két kezdeményezés ugyanazt a projektet vagy jogi struktúrát takarja-e, és egyik sem igazolja a finanszírozást, a vételezési jogot, az engedélyeket, a bérlőt vagy az üzemkezdést. Ezeket ezért bejelentett projektlehetőségként kezeljük, nem működő vagy biztosan megvalósuló magyar IT-kapacitásként. [S49][S50]

Az AWS Local Zone-listáján Budapest, az Azure régiólistáján magyar régió nem szerepel. Ez a közzétett szolgáltatási földrajzra vonatkozik, helyi hálózati, partneri vagy értékesítési jelenlétet nem zár ki. Magyar beruházást csak projektszintű bejelentés vagy ügyleti dokumentum alapján építünk be a kínálati előrejelzésbe. [S08][S09]

2.4. Miért nem közlünk országos kapacitásadatot

A nyilvános létesítményadatok más-más fogalmat használnak: teljes villamos betáplálást, kritikus IT-kapacitást, végleges campusméretet vagy első ütemet. Tovább torzít, ha a saját használatú vállalati és a kereskedelmi kapacitások összekeverednek. Egységes definíciójú, teljes körű és elsődleges forrásból visszaellenőrizhető országos adatbázist nem találtunk, ezért nem közlünk országos kihasználtságot, városi piaci részesedést vagy egységes magyar áramárat.

Befektetői szempontból telephelyenkénti kapacitásjegyzéket javaslunk, azonos fordulónappal és fogalmakkal. Külön oszlopba kerüljön a működő kapacitás, a kivitelezés alatti ütem és a bejelentett fejlesztés. A bérbe nem adott terület még nem jelent értékesíthető IT-kapacitást.

03. Üzleti modellek és a tranzakció tárgya

3.1. Bevételi modellek

A bevétel elnevezése nem dönti el a szerződés jogi vagy számviteli minősítését. A „bérleti díj” mögött összetett szolgáltatás, a „kapacitásszolgáltatás” mögött azonosított eszköz használati joga is állhat. A szerződést mindig a tényleges működéssel együtt kell olvasni.

3.2. PropCo, OpCo és hardvertulajdonos

Az ingatlant és az alapinfrastruktúrát birtokló PropCo, az üzemeltető OpCo és az IT-eszközök tulajdonosa lehet három külön társaság. Ez átláthatóbbá teszi a kockázatmegosztást, de magában még nem biztosít csődtávoliságot, folyamatos szolgáltatást vagy finanszírozhatóságot.

A vizsgálat terjedjen ki a hálózati szerződésre, az üzemeltetési engedélyekre, az eszköztulajdonra, a szoftverlicencekre, a személyzetre, a közös infrastruktúrára és az ügyfélszerződésekre. A befektetőt elsősorban az érdekli, hogy üzemeltetőváltás után is elérhetők maradnak-e ezek a jogok.

Javasoljuk, hogy készüljön társaságonkénti jog- és kötelezettségtérkép. Minden bevételi tételhez legyen hozzárendelve, melyik társaság viseli a teljesítéshez szükséges energia-, hűtési, rendelkezésre állási és beruházási költséget. A csoporton belüli díjakat a pénzügyi modellben és az SPA nettóadósság-mechanizmusában ugyanúgy kell kezelni.

3.3. Bérlői kockázat GPU-alapú üzleti modelleknél

Egy neocloud bérlő hosszú szerződése névleg fix díj mellett is kockázatos lehet. A vizsgálat tárgya a kötelezett társaság likviditása, tőkeellátottsága, ügyfélkoncentrációja, a hardverfinanszírozás feltételei és a végfelhasználói szerződések felmondhatósága. A befektetői sajtóközlemény, a megrendelésállomány (backlog) és a hitelképes anyavállalati garancia nem azonos erejű bizonyíték.

Külön figyelmet érdemel a körkörös kitettség: ugyanaz a szereplő lehet a bérlő befektetője, hardverszállítója és legnagyobb megrendelője. Ilyenkor a szerződések száma nem jelent valódi diverzifikációt, és a stressztesztben az összefüggő partnerek egyidejű nehézségét is modellezni kell.

04. Kapacitás és villamosenergia-ellátás

4.1. Hálózati és IT-kapacitás nyilvántartása

Hálózati oldal. Külön kell nyilvántartani az igényelt, a felajánlott, a szerződésben biztosított és a ténylegesen üzembe helyezett vételezési kapacitást, a csatlakozási ponttal, a feszültségszinttel, a jogosulttal, a határidővel, a korlátozási feltételekkel és a beruházási kötelezettséggel együtt.

IT-oldal. Külön kell kezelni a tervezett, a kiépített, az integráltan tesztelt, a bérlő által lekötött, a számlázható és a ténylegesen terhelt kapacitást. Ezek időben átfedhetnek: a még meg nem épült kapacitás előre eladása nem rendellenes. A kérdés az, hogy a szerződéses átadási kötelezettség összhangban van-e a kivitelezési ütemtervvel.

Kihasználatlan kapacitás. A bérlő által kifizetett, de átmenetileg alacsonyan terhelt kapacitás valódi tartalék lehet. Műszakilag „bennragadt” (stranded) kapacitásról akkor beszélünk, ha villamos teljesítmény még van, de a teremben a hűtés, a hely vagy a hálózati konfiguráció már nem enged több hasznos terhelést. A kettő pénzügyi hatása eltérő.

4.2. PUE, csúcsteljesítmény és éves energiaigény

A PUE az adatközpont teljes és az IT-berendezések energiafelhasználásának hányadosa. Az éves mutatót energiamennyiségekből kell számítani; az EED szerinti adatszolgáltatás mérési határait az uniós módszertan rögzíti. [S16]

Példa: 5 MW állandó IT-terhelés és 1,30-es éves PUE mellett az éves energiaigény 5 × 8 760 × 1,30 = 56 940 MWh. A 6,5 MW-os átlagos teljesítményből még nem következik, hogy ekkora csatlakozás elég a nyári csúcshűtéshez, az akkumulátortöltéshez és az átmeneti üzemállapotokhoz. A hálózati méretezéshez külön csúcsterhelési és hibamód-számítás kell.

Az MVA látszólagos, az MW hatásos teljesítmény, az átszámításhoz a teljesítménytényezőt is ismerni kell; az MWh energiamennyiség. Akkumulátornál az MW/MWh mellett a hasznos kapacitás, a hatásfok, a degradáció és a fenntartandó tartalék is számít.

4.3. Redundancia és közös hibapontok

Két kábel vagy két szolgáltatói szerződés még nem jelent független energiaellátást. A műszaki vizsgálatnak fel kell tárnia a közös alállomást, nyomvonalat, védelmet, kapcsolóberendezést, vezérlést, üzemanyagrendszert és karbantartási függőséget. A bérlőnek vállalt rendelkezésre állást a teljes rendszernek kell alátámasztania.

Az Uptime Institute külön tanúsítja a terveket, a megépült létesítményt és az üzemeltetést, a tervtanúsítvány tehát nem igazolja a kész létesítmény teljesítményét. A tanúsítvány hatályát, fázisát és kapacitását a marketinganyagok állításaival is össze kell vetni. [S42]

AI-terhelésnél a tényleges terhelésprofil alapján ellenőrizni kell a terhelésingadozást, a feszültségminőséget, a felharmonikusokat és a védelmi beállításokat. Az átlagos MW mellett a gyors tranziensek és a visszakapcsolás is számítanak; ezekhez projektszintű villamos vizsgálat kell.

4.4. Saját termelés, tárolás és PPA

Egy közeli naperőmű termelői csatlakozási joga nem jelent vételezési jogot az adatközpontnak. Vizsgálni kell a megengedett energiaáramlást, a mérést, a hálózathasználatot, a termelő és a fogyasztó közötti jogviszonyt és az üzemzavari viselkedést; ezeket a közös tulajdon vagy a szomszédos telek nem rendezi. A villamosenergia-jogi minősítés a tényleges konstrukción és a VET-en alapul. [S15]

A 24/7 karbonmentes ellátás órás és földrajzi illesztést igényelhet. A Google által ismertetett megoldás beszerzési portfólióra, tárolásra és az áthelyezhető számítási feladatok mozgatására épül; ebből nem következik kötelező helyszíni akkumulátoros időtartam. [S44]

A projektmodellben külön soron kell kezelni a származási garanciák éves elszámolását, az órás karbonmentes illesztést, a fizikai ellátásbiztonságot és a pénzügyi fedezést. Egy pénzügyi PPA hálózati kiesésnél nem tartja üzemben az adatközpontot. Az UPS-tartalék és a kereskedelmi célú akkumulátorciklusok csak igazolt vezérlési és tartalékszabályok mellett használhatják ugyanazt a kapacitást.

4.5. Villamosenergia-továbbadás a bérlőknek

A VET 66. §-a szerinti továbbadás nem minősül kereskedelemnek, ha a továbbadott villamos energia átlagára nem haladja meg az ugyanabban az üzleti évben beszerzett mennyiség átlagárát. A törvény azt is szabályozza, mely díjak és költségek háríthatók át külön. A bérlőnek kiállított külön energiaszámla tehát önmagában nem jelent engedély nélküli kereskedelmet. [S15]

Az átvilágításban össze kell vetni a vezetékjogi és engedélyezési helyzetet, az árképzést, a mérési veszteséget, a hűtési energiát és a kiszámlázott szolgáltatásokat. Az energiaár-kockázat csak akkor tekinthető áthárítottnak, ha a szerződés, a jogi minősítés, a mérés és a tényleges elszámolás ugyanezt mutatja.

4.6. Nagyfogyasztói korlátozás és ellátásbiztonság

A 280/2016. (IX. 21.) Korm. rendelet 2026. augusztus 1-je óta hatályos különös szabályai szerint nagyfogyasztó az a felhasználó, amelynek lekötött teljesítménye legalább 0,5 MW. Jelentős zavar és válsághelyzet meghatározott fokozataiban a MAVIR először terheléscsökkentést javasolhat, majd kötelező utasítást adhat, amely a berendezések károsodásának elkerüléséhez szükséges minimumig terjedhet. Ha a felhasználó nem teljesít, a többletvételezés és az adott időszak átlagos HUPX másnapi negyedórás ára 200%-ának szorzatával számított megtérítési igény érvényesíthető, ismételt felszólítás után pedig a krízis idejére a kikapcsolása is kezdeményezhető. [S47]

Az alapvető felhasználói státusz nem automatikus mentesség. A rendszerszintű korlátozási rend (RKR) az alapvető felhasználókat a sor végére helyezi és minimális korlátozással védi, a státusz azonban MEKH-kijelöléshez és a felhasználási hely feltételeihez kötött. A kritikus szervezetek és kritikus infrastruktúrák alapvető felhasználónak jelölhetők ki, a 24/B. § szerinti nagyfogyasztói utasítási rend azonban ettől független réteg. A vendor DD-ben ezért ellenőrizni kell a formális kijelölést, az RKR-besorolást, az üzemviteli megállapodást, a kapcsolattartási láncot, a technológiai minimumterhelést, és azt, hogy az SLA és a vis maior-szabályok illeszkednek-e mindehhez. [S47]

A 2026-os nyár mint stresszteszt. A Duna alacsony vízállása miatt 2026 augusztusában le kellett állítani a paksi 1., 3. és 4. blokkot, a 2. blokk tartósan 50%-os teljesítményen üzemelt; augusztus 7–8-án az erőmű termelése a szokásos 2 000 MW helyett 230 MW volt. Az utolsó blokk leállítására is felkészültek, de erre végül nem került sor, és augusztus 26-ra mind a négy blokk visszatért a névleges teljesítményre. Egy adatközpontnál a hőhullám, a vízhiány és a hálózati vagy termelési kiesés ezért egymással összefüggő forgatókönyv, nem három független érzékenység. [S48]

05. Telephely, engedélyezés, kivitelezés

5.1. Az RTB-állapot feltételei

A ready-to-build (RTB) állapotot a tranzakcióban objektív feltételekkel kell meghatározni. Egy adatközpont engedélyezési és kivitelezési határa gyakran túlnyúlik a telken: alállomás, kábel, optikai nyomvonal, víz- és hővezeték, közúti behajtó is szükséges lehet. Az építésügyi eljárások általános keretét a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet adja; az ágazati és helyi követelményeket projektenként kell azonosítani. [S43]

A telephely vizsgálatához tartozik a geotechnika, a szennyezettség, az árvíz- és villámárvíz-veszély, a nyári hőterhelés, a tűzoltói megközelítés, az üzemanyag-szállítás és a szomszédos veszélyes üzemek. Ezek alapozási többletköltséget, korlátozott generátorüzemet, biztosítási kizárást vagy kisebb hasznos kapacitást okozhatnak.

5.2. Tartalék energiaellátás és környezetvédelmi engedélyek

A tartalék generátorpark engedélyezésénél a teljes beépített konfigurációt, a tüzelőanyagot, az összeszámítási szabályokat, az üzemórákat és a kibocsátásokat kell vizsgálni. Ha a tartaléküzemre tervezett rendszert folyamatos termelésre vagy piaci rugalmassági szolgáltatásra is használják, az más jogi és műszaki kérdéseket vet fel.

A bérlői SLA-t, a környezetvédelmi feltételeket és az üzemanyag-logisztikát egy forgatókönyvben kell ellenőrizni. Nem elég a generátor indítását tesztelni: igazolni kell a tartós üzemet, az üzemanyag-utánpótlást, a hibás egység cseréjét és a visszaállást is.

5.3. Beszerzés és rendszerintegráció

A kritikus útra kerülhet a transzformátor, a kapcsolóberendezés, az UPS, a generátor, a hűtőgép, a CDU vagy a vezérlőrendszer beszerzése. Az ütemtervnek konkrét gyártói visszaigazolásokra kell épülnie; az iparági átlagos szállítási idő nem pótolja a projektnek lefoglalt gyártási kapacitást.

Az EPC-szerződés akkor véd ténylegesen, ha a késedelmi kötbér, a teljesítménygarancia és a felelősségi korlát arányban áll a bérlőnek vállalt következményekkel. Több kivitelezési csomagnál külön rendszerintegrátori felelősség és tesztvezetés kell: a rendszer akkor is működésképtelen lehet, ha minden beszállító hibátlanul teljesít, de az interfészek nincsenek összehangolva.

06. AI-terhelés, hűtés, víz és hulladékhő

6.1. Az „AI-ready” állítás tartalma

Az NVIDIA GB200 NVL72 rackléptékű, folyadékhűtéses rendszer, a Google 2025-ben bemutatott ±400 VDC-s megoldása pedig akár 1 MW/rack teljesítményt céloz. Ezek a gyártói fejlesztések az irányt mutatják; az 1 MW/rack nem általános telepítési követelmény, és nem jellemző a magyar piacon. [S10][S11]

A konfigurációban rögzíteni kell a támogatott IT-eszközcsaládot, a rackenkénti és termen belüli teljesítményeloszlást, a villamos csatlakozást, a tömeget, a hőleadás levegő és folyadék közötti megoszlását, valamint a hűtőfolyadék hőmérsékletét, nyomását, térfogatáramát és minőségét. Vizsgálni kell a szivárgásérzékelést, a csatlakozók kompatibilitását, a szervizelhetőséget és a megmaradó léghűtési igényt is.

Az AI-ra alkalmas bővítési tartalék akkor ér pénzt, ha meghatározott költséggel és határidőn belül aktiválható. A „később folyadékhűtésre alakítható” állítás mögé csővezeték-útvonal, helyigény, statikai tartalék, hőleadó kapacitás és üzemszüneti terv kell.

6.2. A hőelvezetés útja

A Microsoft 2026. júniusi összefoglalója a zárt körű, közvetlen chiphűtéses megoldásokat és az üzem közbeni párolgási vízigény kiküszöbölését mutatja be. Ez egy szolgáltató technológiai döntéseiről szól, nem hatósági engedélyezési követelményről. [S12]

A vizsgált uniós és amerikai forrásokból nem következik, hogy új adatközpont csak zárt folyadékhűtéssel engedélyezhető. A helyszín vízjogi, környezetvédelmi és helyi korlátait, valamint a tervezett technológiát kell vizsgálni; a technológia megnevezése alapján nem minősítünk megfelelőséget. [S12][S18][S20]

6.3. Vízkockázat

Az éves WUE mellett vizsgálni kell a napi és órás csúcsvízigényt, a vízminőséget, a vízforrást, a tartalékot, a pótlást és az elvezetést. Más a vízkivétel és más a vízfogyasztás, és a visszavezetett víz hőmérséklete és minősége is számít. A telephelyi és az energiatermeléshez kötődő közvetett vízlábnyomot eltérő rendszerhatárral kell közölni.

Javasolt stresszteszt: tartós hőhullám, vízellátási korlátozás és részleges hálózati kiesés egyszerre. A modell mutassa meg, mekkora IT-terhelés tartható fenn, mennyi többletenergia kell, mi a következmény az SLA szerint, és mennyibe kerül a beavatkozás. A szárazhűtés kisebb vízigényét a nyári teljesítménnyel és a többlet-villamosenergiaigénnyel együtt kell mérlegelni.

6.4. Hulladékhő

Az EED 26. cikk (6) bekezdése szerint a tagállamoknak biztosítaniuk kell, hogy az 1 MW-nál nagyobb teljes névleges energiabevitelű adatközpontok hasznosítsák a hulladékhőt, hacsak ez műszakilag vagy gazdaságilag nem megvalósítható. A (7) bekezdés költség–haszon elemzési szabálya az új vagy jelentősen felújított létesítményekre vonatkozik. Ez az 1 MW nem azonos az adatszolgáltatás 500 kW-os telepített IT-küszöbével. [S18]

A hazai energiahatékonysági törvény 7. § f) pontja még a korábbi, 20 MW-os kategóriákat tartalmazza. Ebből nem következik, hogy semmilyen hazai végrehajtási, engedélyezési vagy egyedi kötelezettség nem terheli a projektet; az uniós szabályt, a hazai átültetés állását és a projekt hatósági feltételeit ezért egyenként kell felmérni. [S17]

Az üzleti számításhoz hozzátartozik a hőszivattyú, a vezeték, a villamosenergia-fogyasztás, a hőmérsékletszint, a szezonális hőátvétel, a rendelkezésre állás és a tartalék hőelvezetés. Amíg csak előzetes önkormányzati érdeklődés van, a hőbevétel feltételes. A szerződésben rendezni kell, ki viseli a hálózatfejlesztést és a hőmérséklet-emelés költségét, és mi történik az át nem vett hővel.

6.5. Konnektivitás és útvonal-függetlenség

A konnektivitás vizsgálata terjedjen ki a telek két irányból való megközelítésére, a kábelalépítményekre, a közös hidakra és közműalagutakra, a szolgáltatói átadási pontra, a bérleti jogokra és a hibaelhárítási vállalásokra. Két kereskedelmi szolgáltató is futhat ugyanazon a fizikai infrastruktúrán: a logikai elkülönítés nem jelent fizikai útvonal-függetlenséget.

A célzott ügyfelek végpontjaira mért késleltetési, csomagvesztési és helyreállítási teszt kell; a földrajzi közelség nem pótolja az útvonal és a kapcsolási pontok ismeretét. Nagy AI-klaszternél a telephelyen belüli hálózat és a külső kapcsolat más követelményt támaszt, ezért egyértelműen el kell határolni, mit szállít a bérlő és mit az SPV.

07. Bérlői szerződések és a bevétel minősége

7.1. Szerződött kapacitás és tényleges pénzáram

A kereskedelmi átvilágítás a szerződésenkénti díjstruktúrával kezdődik: minimális kapacitásdíj, változó fogyasztás, szolgáltatási díj, indexálás, kedvezmény, energiaelszámolás, jóváírás és esetleges díjplafon. Külön rögzíteni kell, mikor és milyen feltételekkel indul a díjfizetés.

A hosszú névleges futamidőt lerövidítheti a szabad felmondási jog, a terheléscsökkentési jog, a műszaki átvételi feltétel vagy a finanszírozáshoz kötött hatálybalépés. A súlyozott átlagos hátralévő futamidő (WAULT) ezért csak a felmondási jogokkal és a díjmentes időszakokkal együtt értelmezhető.

7.2. Bérlői koncentráció és újrahasznosíthatóság

Egyetlen nagy bérlő alacsonyabb értékesítési költséget és stabilnak tűnő lekötést hoz. A számára kialakított villamos és hűtési konfiguráció, a biztonsági követelmények és a termek viszont más bérlőnek csak többletberuházással használhatók.

Kilépési teszt: ha a legnagyobb bérlő távozik, hány hónap, mekkora átalakítás és milyen új díj kell az újbóli bérbeadáshoz? A maradványérték becslése erre a vizsgálatra épüljön. „Hosszú távú infrastruktúrának” az az épület és gépészet tekinthető, amely a mostani technológiai generáción túl is használható.

7.3. Pénzügyi és közszféra-bérlők

A pénzügyi intézmények DORA szerinti kötelezettségei szerződéses audit-, hozzáférési, incidenskezelési és kilépési elvárásként jelennek meg a szolgáltatóval szemben. A közvetlen uniós felügyelet alá tartozó kritikus IKT-szolgáltatói státusz külön kijelöléshez kötött; az európai felügyeleti hatóságok (ESAs) 2025 novemberében tettek közzé ilyen listát. Egy adatközpont ettől még nem válik kijelölt kritikus szolgáltatóvá. [S28]

Az ügyfél auditjoga gyakorlati kérdéseket vet fel: hozzáférés más bérlők védett területeihez és biztonsági adataihoz, alvállalkozói audit, a tesztek időzítése. Az egymásnak ellentmondó bérlői vállalások üzemeltetési és szerződésszegési kockázatot hordoznak.

08. Szabályozási környezet 2026 októberében

8.1. Hatályos szabályok, elfogadott aktusok, javaslatok

8.2. Kiberbiztonság

Az SZTFH tájékoztatása szerint a 2025. január 1. előtt működő érintett szervezetek első auditjának határideje 2026. június 30. volt; az azóta induló szervezetekre a nyilvántartásba vételhez igazodó ütemezés vonatkozik. Az auditjelentés megléte csak a kiindulópont: a megállapításokat, a javítási programot, a vezetői döntéseket és a nyitott hatósági ügyeket is meg kell vizsgálni. [S26]

Az adatközpont kiberkockázata a gépészeti és villamos felügyeleti rendszerekre is kiterjed: a BMS, a DCIM, az UPS- és generátorvezérlés, a távoli szervizhozzáférés és a jogosultságkezelés az üzemfolytonosság része. Tulajdonosváltáskor a hozzáférések, tanúsítványok, licencek és naplók átadását konkrét zárási feladatként kell előírni.

Az EUCS-re nem lehet véglegesen elfogadott, általánosan alkalmazandó felhőtanúsításként hivatkozni: a Bizottság tájékoztatása szerint a felhőtanúsítás kidolgozása folyamatban van. Az „EUCS High” tanúsítvány hiánya tehát általában nem jogszabálysértés, egy konkrét beszerzés feltételeit azonban ettől függetlenül vizsgálni kell. [S33]

8.3. Szolgáltatási szerep és adatvédelem

A pusztán fizikai infrastruktúrát nyújtó modell és a menedzselt felhőszolgáltatás adatvédelmi szempontból is eltér. A GDPR szerinti szerep attól függ, ki milyen személyesadat-kezelést végez, kinek a céljára és kinek az utasítására. Ebből kell eldönteni, szükség van-e adatfeldolgozói szerződésre a bérlővel. A beléptetőrendszer, a kamerás megfigyelés és a munkavállalói adatok kezelése az SPV saját adatkezelése. [S29]

A Data Act hatálya szintén a szolgáltatás tartalmától függ. Egy powered shell bérbeadása nem igény szerint elérhető informatikai erőforrás-szolgáltatás. IaaS, menedzselt vagy bare metal szolgáltatásnál nem a megnevezést, hanem a tényleges funkciókat kell összevetni a jogszabályi fogalommal. [S27]

8.4. Hűtőközegek, taxonómia, CBAM

A hűtőközeg-stratégiát az (EU) 2024/573 rendelethez, a klímagáztörvényhez és a 458/2024. (XII. 30.) Korm. rendelethez kell igazítani. A közeg típusa, a berendezés kategóriája, a forgalomba hozatali és szervizelési korlátozások és a nyilvántartás mind befolyásolják a későbbi csereberuházást, ezért a teljes gépészeti állományról készülék- és közegjegyzék kell. [S34]

A taxonómiai megfelelés más, mint egy általános fenntarthatósági állítás vagy az EED szerinti adatszolgáltatás. Az adatfeldolgozásra vonatkozó 8.1. tevékenység technikai feltételeit, a jelentős károkozás elkerülését és a további taxonómiai feltételeket önállóan kell dokumentálni; kedvező PUE alapján még nem állítható teljes megfelelés. [S35]

A 8.1. tevékenység éghajlatváltozás-mérséklési kritériuma az elvárt energiahatékonysági gyakorlatok alkalmazását független ellenőrzéshez és legalább háromévenkénti audithoz köti, a vizsgált szöveg pedig a hűtőközeg GWP-értékére 675-ös felső határt is tartalmaz. Ez taxonómiai feltétel, nem minden adatközpontra vonatkozó működési tilalom. [S35]

A CBAM 2026-tól végleges rendszerben működik. Az adatközpontot nem az építőanyag-felhasználás teszi közvetlen kötelezetté, hanem az importőri szerep, ezért az érintett KN-kódokat és a behozatalokat kell vizsgálni. Az 50 tonnás éves kumulatív küszöb a vas- és acél-, alumínium-, cement- és műtrágyatermékekre vonatkozik, a villamos energiára és a hidrogénre nem. A kivitelező CBAM-költsége szerződés alapján az SPV-re is áthárulhat. [S39]

8.5. Kritikus szervezeti státusz és biztosítás

A kritikus szervezetek ellenálló képességéről szóló 2024. évi LXXXIV. törvény szerinti helyzetet a kiberbiztonsági hatálytól külön kell vizsgálni. Együtt kell értékelni a digitális infrastruktúrára vonatkozó uniós eltéréseket, a magyar szabályok alkalmazását és az esetleges kijelölő határozatot. Ha egy létesítményt üzletileg „kritikus infrastruktúrának” neveznek, az még nem bizonyít hatósági státuszt. [S45]

Villamosenergia-ellátási válság esetére külön ellenőrizni kell az alapvető felhasználói kijelölést. A 280/2016. Korm. rendelet szerint a kritikus szervezetek és kritikus infrastruktúrák kijelölhetők alapvető felhasználónak, a minősítést azonban a Hivatal állapítja meg. A kritikus szervezeti státusz, az alapvető felhasználói kijelölés és a nagyfogyasztói terheléscsökkentési szabály tehát három összefüggő, de különálló jogi helyzet. [S47]

Biztosítás: a vagyon-, géptörés-, üzemszünet- és kiberbiztosítási fedezetet a bérlőkkel szembeni felelősséggel együtt kell olvasni. Külön ellenőrizni kell a külső közműkiesést, a fokozatos állapotromlást, a szennyezést, a szerződésben vállalt többletfelelősséget, az önrészt, a várakozási időt és a kártalanítási időszakot. A berendezések tényleges pótlási ideje hosszabb lehet a biztosított kiesési időnél.

09. Szuverén számítási kapacitás és uniós programok

9.1. A CADA-javaslat

A 2026. júniusi Cloud and AI Development Act (CADA) javaslat a kapacitásbővítést, az innovációt és a stratégiai autonómiát kapcsolja össze. A Bizottság 5–7 éven belül legalább háromszorosára növelné az uniós adatközpont-kapacitást, az engedélyezési és erőforrás-hozzáférési akadályok lebontásával. Ez szakpolitikai cél és jogszabályjavaslat, nem szerződött magyar kereslet. [S21][S22]

A javaslat négyszintű szuverenitási keretet vezetne be. A Bizottság összefoglalója szerint az első szint az EU-n belüli adatfeldolgozásra és -tárolásra, a második a harmadik országoktól való függetlenségre és a szoftver-ellátási lánc átláthatóságára, a harmadik az uniós tulajdonra és irányításra, a negyedik a teljes ellátási lánc feletti kontrollra és a külső beavatkozás kizárására épül. A részletek a végleges szövegtől függenek. [S22]

Azt, hogy egy szolgáltató valóban „szuverén” szolgáltatást nyújt-e, a tulajdonosi lánc, az üzemeltetési jogosultság, az adminisztrátori hozzáférés, a titkosítási kulcsok kezelése, a szoftverfüggőség és a támogatási modell együtt dönti el; a magyar telephely ezt nem pótolja. Egy tulajdonosváltás ezért a célzott ügyfélkör jogosultsági feltételeit is érintheti.

9.2. HunAIFA és AI Gigafactories

Az EuroHPC közlése szerint a HunAIFA a JUPITER AI Factoryhoz kapcsolódó magyar AI Factory Antenna, amely többek között egészségügyi, energetikai, mezőgazdasági és ipari alkalmazásokat támogat, a hazai HUN-REN Cloud és távoli HPC-erőforrások elérésével. Önálló magyar gigafactory vagy új kereskedelmi MW-lekötés ebből nem következik. [S23]

Az AI Gigafactory-konzorciumok kiválasztására és a létesítmények létrehozására kiírt felhívás 2026. július 30-án jelent meg. A futó kiválasztási eljárás és a támogatott projektben való tényleges részvétel két különböző státusz. [S24]

A magyar részvétel hozzáférést biztosít, ami nem azonos a hazai telephellyel. A kormány 2026. július 20-i közlése szerint a program hosszú távú kerete 500 millió euró; Magyarország az első ütemben 25 millió euróval csatlakozott a lengyel vezetésű konzorciumhoz, és később további 100 millió eurós hozzájárulást helyezett kilátásba. A lengyel kormány tájékoztatása szerint Lengyelország pályázik a regionális gigafactory helyszínére, az EuroHPC-tender ugyanakkor egy- vagy többhelyszínes, több tagállamot érintő projektet is megenged, és 2026. november 12-én zárul. Ebből 2026. október 7-én nem vezethető le új magyar fizikai adatközpont-kapacitás, az viszont igen, hogy a hazai szuverén és intézményi számításikapacitás-igény egy része határon átnyúló hozzáféréssel is kielégíthető. [S51][S52]

Lehetőségek magyar fejlesztőknek: telephely- és közmű-előkészítés, hűtési infrastruktúra, kiegészítő számítási kapacitás, üzemeltetési szolgáltatás vagy konzorciumi részvétel. Az üzleti tervben csak akkor szerepeljen bevétel, ha a szerep, a beszerzési út, a jogosultság, a finanszírozás és a szerződés azonosítható. A pályázati lehetőség értékét a működő bevételtől elkülönítve kell kezelni.

10. Finanszírozás és számviteli kezelés

10.1. Tőkestruktúra fejlesztési fázisonként

A táblázat a lehetséges finanszírozási utakat mutatja; nem jelenti, hogy minden forrás minden magyar projekt számára elérhető. A finanszírozó a szponzor tapasztalatát, befejezési képességét és pótlólagos tőkeforrásait is mérlegeli.

10.2. Mérlegen kívüli finanszírozás és SPV

A BIS 2026. márciusi elemzése bemutatja, hogyan támasztják alá a hyperscalerek hosszú távú bérleti vagy kapacitásvállalásai a külön célú társaságok magánhitel-finanszírozását. Ezek a kötelezettségek és garanciák gazdaságilag adósságszerű kitettséget jelenthetnek. [S03]

Magyar vagy IFRS szerinti beszámolót készítő struktúránál ezt csak számviteli elemzés után lehet alkalmazni. A konszolidációról az IFRS 10 szerinti kontroll dönt; az IFRS 16 alapján a lízingbevevő főszabályként használatijog-eszközt és lízingkötelezettséget mutat ki. A kisebbségi részesedés vagy a szerződés elnevezése nem dönti el a számviteli kezelést. [S40][S41]

A befektető kérdése: milyen gazdasági kötelezettség marad a bérlőnél és a szponzornál, ha a projekthitel jogilag az SPV-ben van? Vizsgálni kell a minimumdíjat, a befejezési garanciát, a visszavásárlási kötelezettséget, a maradványérték-garanciát, a likviditási támogatást és az opciókat.

10.3. Refinanszírozás és maradványérték

A hosszú élettartamú épület, a középtávon cserélendő gépészet és a gyorsan avuló IT-eszközpark pénzáramát és beruházási igényét elkülönítve kell modellezni. A refinanszírozási kockázatot a hitel lejáratakor még hátralévő bérleti futamidő, a felmondási pontok és a következő nagyobb csereberuházás együtt határozzák meg.

Az érzékenységvizsgálat ne álljon meg a kamatemelésnél. Együtt is bekövetkezhet a késői átadás, a lassabb bérlői felfutás, a pótlólagos gépészeti beruházás és a kedvezőtlenebb hitelfeltétel. A szponzor tőketartalékát a teljes befejezési hiányra kell méretezni, nem csak az EPC-tartalékra.

11. Értékelés

11.1. Az értékelés egysége

EV/MW-összevetés előtt tisztázni kell a nevezőt: hálózati MW, tervezett IT-MW, működő IT-MW vagy díjat termelő IT-MW? A számlálóban ugyanannak az eszközkörnek kell szerepelnie (telek, épület, gépészet, ügyfélállomány, esetleg GPU-k), és átláthatóan kell kezelni a hátralévő beruházást, az adósságot és a készpénzt.

Fejlesztés alatti projektnél a kiindulópont a valószínűséggel és idővel súlyozott fejlesztési pénzáram, a már megszerzett jogok és a hátralévő költség. Működő eszköznél a fenntartható működési eredmény és a szabad pénzáram kerül előtérbe. A piaci szorzók ezek ellenőrzésére szolgálhatnak, ha van valóban összehasonlítható tranzakció.

11.2. Számpélda: 5 MW IT-kapacitás

A feltételezések csak a számítás logikáját mutatják. Az energia továbbszámlázását és a GPU-állományt kihagytuk; az összegek éves, adózás és finanszírozás előtti értékek.

Az utolsó sor még nem szabad pénzáram: az adót, a forgótőkét, a bővítési beruházást és a finanszírozást is figyelembe kell venni. A valós modellben a díjindulást, a kedvezményeket és a felfutást havonta kell követni.

Energiaérzékenység: 5 MW állandó IT-terhelésnél a PUE 0,10-os romlása évi 4 380 MWh többletenergiát jelent, ami 100 EUR/MWh-s szemléltető áron 438 000 EUR/év. Ez teljes terhelésű műszaki példa, független a fenti 80%-os számlázhatósági modelltől. Hogy mindez mennyiben érinti a tulajdonos eredményét, attól függ, mely költségek és milyen korlátokkal háríthatók át.

11.3. Kettős számbavétel az értékelésben

Hálózati prémium. Ha a biztosított kapacitás előnye már megjelenik a korábbi díjindulásban és a pénzáramban, külön prémiumként csak megalapozott módszertannal számolható el.

Bérlői beruházás. A bérlő által finanszírozott és a bérlő tulajdonában álló kiépítés nem számítható az SPV eszközértékébe. A futamidő végén fennálló tulajdoni helyzetet és helyreállítási kötelezettséget is tisztázni kell.

Jövőbeli bővítés. A még engedély nélküli vagy hálózatilag nem biztosított második ütem teljes, stabilizált értéke nem adható hozzá a működő első ütemhez. A második ütem értékét a többletköltséggel, az időigénnyel és a megvalósulás valószínűségével korrigálva kell meghatározni.

12. FDI, versenyjog, támogatások és adó

12.1. Magyar befektetésellenőrzés

A 2025. évi L. törvény 36–37. §-a szerinti vizsgálatban egyszerre számít a stratégiai tevékenység, a befektető kategóriája, a tulajdonosi lánc és az ügylet jogi formája. A 350 millió forintos értékhatárhoz kapcsolódó többségi befolyási és 5%-os (nyilvános társaságnál 3%-os) szabály mellett a 10, 20 és 50%-os küszöb, a külföldi befektetők 25% feletti együttes részesedése és az infrastruktúrát érintő jogügyletek is a törvény hatálya alá eshetnek. A kivételeket is ellenőrizni kell: egyetlen százalékos küszöb nem írja le a rendszert. [S36]

Időbeli hatály. A hatályos szöveg szerint a 2025. évi L. törvény IV. fejezetét 2026. december 31-ig kell alkalmazni. Egy 2027-re átnyúló ügyletnél ezért az aláíráskori és a záráskori jogállapotot is vizsgálni kell. Ebből nem következik, hogy 2027-től megszűnik az FDI-kontroll: a 2018. évi LVII. törvény szerinti rendszer megmarad, a IV. fejezetet pedig a jogalkotó addig meghosszabbíthatja vagy új szabályozással válthatja fel. [S36][S37]

A 2018. évi LVII. törvény szerinti, nemzetbiztonsági célú vizsgálat külön eljárás. Arról, hogy keletkezik-e bejelentési kötelezettség, ügyletenként jogi memorandumban érdemes állást foglalni. [S37]

A 2025. évi L. törvény 45. §-a szerinti állami elővásárlási jog csak a törvényi tényállásnak megfelelő stratégiai társaságra és ügyletre vonatkozik; itt a TEÁOR'25 35.12 szerint bejegyzett, naperőműre vonatkozó tevékenység a döntő. A 45. § (4) bekezdése szerinti tájékoztatástól számítva a miniszteri vizsgálat határideje 75 munkanap, amely különösen indokolt esetben legfeljebb 15 nappal meghosszabbítható; ugyanettől a naptól fut az állami elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló 90 munkanapos jogvesztő határidő. A két határidő részben párhuzamos, ezért nem adható össze, de a long-stop dátumot mindkettőhöz és az esetleges hiánypótláshoz kell igazítani. Integrált adatközpont–naperőmű struktúránál ez külön munkafolyamat. [S36]

A long-stop dátumban legyen reális tartalék a párhuzamos engedélyekre, a hiánypótlásra és a harmadik felek hozzájárulására. A szerződés rendezze, ki milyen hatósági feltételt vállal, hogyan működnek együtt a felek, ki viseli a sikertelen eljárás költségét, és mikor lehet elállni.

12.2. FSR, fúziókontroll és támogatási kötöttségek

Az FSR szerinti összefonódási bejelentés feltétele többek között a legalább 500 millió eurós releváns uniós árbevétel, valamint az, hogy a meghatározott felek a megállapodást megelőző három évben összesen több mint 50 millió euró pénzügyi hozzájárulást kaptak harmadik országoktól. A pénzügyi hozzájárulás tágabb fogalom, mint a jogilag támogatásnak minősülő előny, és a küszöb alatti ügylet sem zárja ki a Bizottság vizsgálatát. [S38]

A fúziókontroll hatályát a résztvevő vállalkozáscsoportok, az irányításszerzés és a releváns árbevételek alapján kell megállapítani. A támogatási iratokban ellenőrizni kell a tulajdonosváltásra, a fenntartási időszakra, a helyszínre, a szolgáltatáshoz való hozzáférésre, a támogatási jogcímre és a visszafizetésre vonatkozó feltételeket: egy támogatott SPV nem feltétlenül adható el szabadon.

12.3. Adózás és vételár

A pénzügyi és adóátvilágításban külön munkafolyamat kell a tranzakciós illetékre, az ingatlanvagyonos minősítésre, az áfára, a transzferárakra, a kamatlevonásra, a korábbi támogatásokra és az esetleges energetikai adókra. Egységes százalékos terhet nem adunk meg, mert ezt a konstrukció, a beszámoló és az ügylet tárgya határozza meg.

A vevő saját részesedésszerzési költségét el kell választani a célvállalat múltbeli adókockázataitól. Az SPA adókártalanítása, a nettó adósság, a vételár-kiigazítás és az adófizetési kötelezettségek ne fedjék le kétszer ugyanazt a tételt.

13. Vendor DD és SPA-előkészítés

13.1. Egységes projektadatlap

A vendor DD kiindulópontja az egységes projektadatlap: társaság, telek, kapacitás, hálózati státusz, engedélyek, műszaki konfiguráció, bérlői szerződések, beruházási költség és ütemterv. A teaser, a pénzügyi modell, a műszaki jelentés és az SPA ugyanezekből az adatokból dolgozzon. Jelölni kell, mi a projekttársaság állítása, és mi a függetlenül ellenőrzött tény.

A hiányzó dokumentum még nem bizonyított jogsértés. A kockázati jegyzék minden sorában szerepeljen a bizonyossági szint, a kért bizonyíték, a döntési hatás, a felelős és a határidő; egy tétel csak teljesített és dokumentált intézkedéssel zárható le.

13.2. Disclosure, W&I és eladói felelősség

Az adatszoba tartalma akkor minősülhet szerződéses közzétételnek (disclosure), ha ezt a szerződés egy meghatározott mércéhez köti. Javaslatunk: az aláíráskor lezárt, indexált és változtathatatlanul archivált adatszoba (VDR) számítson közzétettnek, a szerződésben rögzített, kellően részletes közzétételi mérce szerint. A dokumentumok közé elrejtett információ nem egyenértékű a lényeges kockázat világos bemutatásával.

A szavatossági és kártalanítási biztosítás (W&I) alkalmazhatóságát az átvilágítás terjedelmével, az ismert ügyekkel, a kizárásokkal és a biztosító követelményeivel együtt kell vizsgálni. A biztosítás nem pótolja a befejezetlen hálózati csatlakozást, a finanszírozatlan beruházást vagy a műszaki alkalmatlanság rendezését.

13.3. Átadás-átvétel és az első üzemi időszak

A társasági zárás mellett operatív átadási jegyzék is kell: hozzáférések, kulcsok, jelszavak, konfigurációk, dokumentáció, garanciák, karbantartási előzmények, kritikus pótalkatrész-készlet, incidensadatok és ügyeleti elérhetőségek. Az üzemeltetőváltás kockázatát próbaátadás, átmeneti szolgáltatási megállapodás (TSA) és felelősségi mátrix csökkentheti.

Az integrált rendszerpróba (IST) terjedjen ki az átadott konfiguráció releváns hibaforgatókönyveire és a helyreállításra. A pénzügyi teljesítéshez kötött átvételt a bérlői és a kivitelezői szerződésben össze kell hangolni; a nyitott hibajegyzék, a biztonságos használatbavétel és a végleges teljesítés három különböző állapot lehet.

13.4. Kapcsolódás a Fremora vendor DD checklisthez

A táblázat fejezetszintű megfeleltetés. A checklist jogalapjait és tételeit mindig az ügylet zárásának időpontjához és a tényleges szolgáltatási modellhez kell igazítani.

14. Fejlesztési stratégiák és forgatókönyvek 2027–2030

14.1. Három fejlesztési stratégia

Moduláris, 1–5 MW IT-kapacitású fejlesztés. Kisebb az induló tőkeigény, és a kereslet ütemenként igazolható, a fajlagos gépészeti, biztonsági és személyzeti költség viszont magasabb lehet. Akkor indokolt, ha van konkrét bérlői kör, működőképes üzemeltetési modell, és a későbbi bővítéshez nem kell aránytalanul átépíteni a már átadott rendszert. A mérettartomány szemléltető, nem azonosított piaci kereslet.

Wholesale vagy build-to-suit fejlesztés előzetes bérlői specifikáció alapján. A fejlesztő hozzáadott értéke a telephely, az energiaellátás és a kivitelezés összehangolása. Az egyedi kialakítás kockázatát hosszabb, megfelelően biztosított fizetési kötelezettséggel kell ellensúlyozni, és azzal, hogy a bérlői módosítások költségét a bérlő viseli.

Meglévő létesítmény célzott korszerűsítése. A kiépített hálózati csatlakozás és adatkapcsolat időelőnyt jelenthet, a beruházást azonban teremenként kell vizsgálni: hely, statika, kábelezés, hőleadás, üzem közbeni kivitelezés és a meglévő ügyfélszerződések korlátai alapján. A korábbi IT-kapacitás nem alakítható át egy az egyben azonos méretű AI-kapacitássá.

14.2. Energetikai telephelyek átalakítása adatközponttá

Naperőműves, akkumulátoros vagy más energetikai telephelynél jó kiindulópont lehet a terület és a meglévő villamos infrastruktúra. Az átalakításhoz azonban újra kell vizsgálni a vételezést, a hűtést, az optikai kapcsolatot, a területhasználatot és a leendő bérlő elvárásait. A projekt értékét a ténylegesen újrahasznosítható infrastruktúra adja, az átalakítás teljes költségével csökkentve.

Az első döntési pont: a hálózati engedélyes írásos álláspontja, telephelyre szabott műszaki koncepció és legalább előzetesen körülírt ügyfélprofil. Ezek nélkül a nagyobb telek- vagy infrastruktúra-kötelezettségvállalás kockázatát opciós, feltételes vagy ütemezett konstrukcióval érdemes korlátozni.

14.3. Forgatókönyvek

A forgatókönyvekhez nem rendelünk valószínűséget; a projektmodellben a szponzor és a finanszírozó által elfogadott feltevésekkel kell dolgozni. Érdemes külön modellezni azt az esetet, amikor van kereslet, de a hálózat késik, és azt, amikor a létesítmény elkészül, de a bérlői felfutás elmarad.

14.4. Figyelendő események

15. A Fremora szerepe

Tranzakciómenedzserként a Fremora feladata az egységes projektkép kialakítása, az adatszoba és a bizonyítékok rendbetétele, a jogi, műszaki és pénzügyi munkafolyamatok összehangolása, valamint az, hogy a nyitott kérdésekből döntés és elvégzendő feladat legyen.

Ennek kézzelfogható eredménye a projektadatlap, a jog- és szerződéstérkép, a vendor DD-kérdéslista, a kockázati és intézkedési mátrix, az ellenőrizhető állításokra épülő befektetői anyag, a szerződéses feltétellista és a zárási feladatok követése. A jogi, mérnöki, adózási és pénzügyi megállapításokat az adott szakterület szakértői validálják; a Fremora ezek ügyleti összefüggéseit és végrehajtását koordinálja.

Munkánk akkor eredményes, ha a befektető világosan látja: mit vásárol meg, mikor termel bevételt az eszköz, mennyi tőke kell még, mely kockázatok kezelhetők, és melyik az a feltétel, amely nélkül nem érdemes továbblépni.

Fogalomtár

Források és módszertan

A forrásokat 2026. október 7-én ellenőriztük; ha egy dokumentum ettől eltérő napon jelent meg, a dátumát feltüntetjük. Jogi kérdésben a jogszabály szövegét tekintjük irányadónak a tájékoztató oldalakkal szemben; a jogszabálytár később újabb időállapotot mutathat. A CADA-t javaslatként, a minimális teljesítménykövetelményeket előkészítés alatti szabályozásként, a minősítési rendszert pedig igazolt közzétételi státuszával kezeljük.

A 3.1-es kiadás változásai: elsődleges jogszabályi, intézményi és vállalati források alapján pontosítottuk az FDI-szabályok időbeli hatályát és a naperőműves eljárási határidőket, a 2Connect szerepét, a 2026-os nagyfogyasztói válsághelyzeti szabályokat, a paksi ellátásbiztonsági eseményeket, a magyar részvételt az AI Gigafactory-programban és a PUE/WUE referenciaértékek jogi státuszát. A megfelelő forrással nem igazolható projektköltség- és üzemkezdési adatokat nem közöljük.

A piaci előrejelzéseket, a szolgáltatók saját technológiájukról szóló közléseit és a Fremora elemzését elkülönítve közöljük. Az amerikai szabályozási példák összehasonlítást szolgálnak. A magyar piaci áttekintés nem teljes körű vállalati vagy létesítményi adatbázis, és nem tartalmaz nem nyilvános beruházási döntést, bérleti díjat vagy finanszírozási ajánlatot.

1. S01
   CBRE — European Data Centres Figures Q2 2026

   2026.08.17.

   Piaci szolgáltató saját kutatása; az év végi 13 GW előrejelzés.

2. S02
   IEA — Energy and AI: Energy demand from AI

   2025

   Globális energiaigény és forgatókönyvek; nem 2026-os tényadat.

3. S03
   BIS — Financing the AI infrastructure boom: on- and off-balance sheet borrowing

   2026.03.

   A szerzők elemzése az SPV-, garancia- és magánhitel-kapcsolatokról.

4. S04
   Magyar Telekom — Kolokáció; nagykereskedelmi hosting

   Folyamatosan frissülő szolgáltatói oldal

   Budapesti szolgáltatás. A vidéki helyszínekhez kapcsolódó forrás: Kapcsolódó elsődleges forrás ↗

5. S05
   One — Rólunk; vállalati szolgáltatások

   Folyamatosan frissülő szolgáltatói oldal

   Márka- és szolgáltatási háttér. A korábbi Invitech-szolgáltatások jogutódi közlése: Kapcsolódó elsődleges forrás ↗

6. S06
   Servergarden — Általános szerződési feltételek

   2025

   Szolgáltatási hely megnevezése; nem kapacitás- vagy tulajdoni tanúsítás.

7. S07
   BIX — Budapest Internet Exchange

   Folyamatosan frissülő intézményi oldal

   Forgalomcsere-infrastruktúra; telephelyi kapcsolódás külön igazolandó.

8. S08
   AWS — Available Local Zones

   2026.10.07-én ellenőrzött lista

   Budapest nem szerepel az ellenőrzött működő Local Zone-listán.

9. S09
   Microsoft — List of Azure regions

   2026.10.07-én ellenőrzött lista

   Magyar régió nem szerepel az ellenőrzött felsorolásban.

10. S10
    NVIDIA — GB200 NVL72

    Gyártói termékoldal

    Rackléptékű folyadékhűtéses konfiguráció; termékspecifikus adat.

11. S11
    Google Cloud — Enabling 1 MW IT racks and liquid cooling at OCP EMEA Summit

    2025.04.29.

    Gyártói fejlesztési irány, nem általános piaci rackstandard.

12. S12
    Microsoft — Inside Microsoft’s two-decade push to cut water intensity while scaling for growth

    2026.06.24.

    Saját technológiáról és vízhasználati gyakorlatról szóló szolgáltatói közlés.

13. S13
    FERC — Targeted Action to Speed Large Load Integration

    2026.06.18.

    Amerikai nagyfogyasztói csatlakozási eljárások; összehasonlítási példa.

14. S14
    FERC — Commissioner See’s Concurrence in PJM’s Reliability Backstop Procurement

    2026.09.29.

    Biztosi állásfoglalás, ER26-3380-000; a költségallokáció hangsúlyáról.

15. S15
    2007. évi LXXXVI. törvény a villamos energiáról

    2026.10.07-én ellenőrzött jogszabálytári szöveg

    Különösen 66. § (4)–(7): továbbadás, átlagár és elkülöníthető költségek.

16. S16
    A Bizottság (EU) 2024/1364 felhatalmazáson alapuló rendelete

    2024.03.14.

    Adatközponti adatszolgáltatás, 3. cikk és mellékletek; mérési rendszerhatárok és mutatók.

17. S17
    2015. évi LVII. törvény az energiahatékonyságról

    Ellenőrzött szövegállapot

    21/F. §: adatközponti jelentés; 7. § f) pont: költség–haszon elemzési kategóriák. Nem teljes körű hazai átültetési audit.

18. S18
    Bizottsági ajánlás (EU) 2024/2395 — az EED 26. cikkének értelmezése

    2024.09.02.

    Az (EU) 2023/1791 irányelv 26. cikk (6)–(7) bekezdésének hivatalos értelmezési útmutatója; hulladékhő és 1 MW-os küszöb.

19. S19
    Európai Bizottság — C(2026)3472: közös adatközponti rating és mellékletek

    2026.09.21.

    3. és 7. cikk: címkegenerálás és kihirdetéshez kötött hatálybalépés. A végleges OJ-kihirdetést e kutatás nem igazolta. Ellenőrzött aktusszöveg: Kapcsolódó elsődleges forrás ↗

20. S20
    Európai Bizottság — Minimum performance standards: public consultation launched

    2026.09.21.

    Konzultáció 2026.12.14-ig; a jogalkotási javaslat tervezett időpontja 2027 II. negyedév.

21. S21
    Európai Bizottság — Proposal for the Cloud and AI Development Act

    2026.06.03.

    COM(2026)502; javaslat, nem alkalmazandó rendeletként hivatkozva.

22. S22
    Európai Bizottság — Cloud and AI Development Act: szakpolitikai összefoglaló

    2026.06.03.

    Kapacitási cél és négy biztosítéki szint; a javasolt rendszer összefoglalója.

23. S23
    EuroHPC JU — AI Factory Antennas

    2026.10.07-én ellenőrzött intézményi oldal

    HunAIFA és kapcsolódása a JUPITER AI Factoryhoz.

24. S24
    EuroHPC JU — The AI Gigafactories Call

    2026.07.30.

    Felhívás megjelenése; nem magyar projektkiválasztási eredmény.

25. S25
    2024. évi LXIX. törvény Magyarország kiberbiztonságáról

    A megnyitott szöveg dátuma: 2026.10.01.

    Hatály és szervezeti kötelezettségek; projekt- és szereplőspecifikus vizsgálat szükséges.

26. S26
    SZTFH — Gyakran ismételt kérdések

    2026.10.07-én ellenőrzött tájékoztató

    Átmeneti audit: 2026.06.30.; új szervezetek nyilvántartásba vételhez kötődő kötelezettségei.

27. S27
    Európai Bizottság — Data Act explained

    2026.10.07-én ellenőrzött tájékoztató

    VI. fejezet, adatfeldolgozási szolgáltatások közötti váltás; kapcsolódó jogszabály: Kapcsolódó elsődleges forrás ↗

28. S28
    EBA / ESAs — Designation of critical ICT third-party providers under DORA

    2025.11.18.

    Kritikus szolgáltatók külön kijelölése. A szerződéses kötelezettségek jogalapja az (EU) 2022/2554 rendelet, különösen 28–30. cikk: Kapcsolódó elsődleges forrás ↗

29. S29
    EDPB — Guidelines 07/2020 on controller and processor

    Végleges iránymutatás, 2021.07.07.

    Funkcionális szerepmeghatározás. A hosztingpélda olyan szolgáltatást vizsgál, amelyben a szolgáltató az ügyfél adatait a saját szerverein tárolja; ez nem vihető át automatikusan pusztán fizikai kolokációra.

30. S30
    Az Európai Parlament és a Tanács (EU) 2026/1744 rendelete — AI Omnibus

    2026.07.08.; OJ: 2026.07.24.

    Az AI Act végrehajtását módosító jogszabály; az alkalmazási ütemet az S31 is ismerteti.

31. S31
    Európai Bizottság — AI Omnibus enters into force

    2026.07.27.

    Annex III: 2027.12.02.; Annex I termék-AI: 2028.08.02.; szerepalapú alkalmazás.

32. S32
    Európai Bizottság — Cyber Resilience Act: implementation / reporting

    2026.10.07-én ellenőrzött tájékoztató

    Fő alkalmazás: 2027.12.11.; gyártói jelentés: 2026.09.11. Részletes jelentési oldal: Kapcsolódó elsődleges forrás ↗

33. S33
    Európai Bizottság — European cybersecurity certification framework

    2026.10.07-én ellenőrzött státusz

    EUCC működése és folyamatban lévő tanúsítási kezdeményezések.

34. S34
    458/2024. (XII. 30.) Korm. rendelet a klímagázokkal kapcsolatos tevékenységek feltételeiről

    2026.10.07-én ellenőrzött jogszabálytári szöveg

    Az (EU) 2024/573 rendelettel és a 2024. évi LXXXVII. törvénnyel együtt alkalmazandó; konkrét készülékre és közegre kell vizsgálni.

35. S35
    A Bizottság (EU) 2021/2139 rendelete — konszolidált szöveg

    2026.01.01-i konszolidáció

    I. melléklet 8.1.: adatfeldolgozás; releváns gyakorlatok, független ellenőrzés és legalább háromévenkénti audit.

36. S36
    2025. évi L. törvény — IV. fejezet

    A megnyitott szöveg dátuma: 2026.10.01.

    36. § (1): 2026.12.31-i időbeli hatály; 36–37. §: befektetésellenőrzési tényállások; 43. § (2)–(3): speciális 75 munkanapos vizsgálat és hosszabbítás; 45. §: naperőműves állami elővásárlás.

37. S37
    2018. évi LVII. törvény a biztonsági érdeket sértő külföldi befektetések ellenőrzéséről

    2026.10.07-én ellenőrzött jogszabálytári forrás

    A szélesebb gazdasági befektetésellenőrzéstől elkülönülő hatályvizsgálat.

38. S38
    Az Európai Parlament és a Tanács (EU) 2022/2560 rendelete — FSR

    2022.12.14.

    Különösen 20. cikk; releváns felek, küszöbértékek és hároméves időszak.

39. S39
    Az Európai Parlament és a Tanács (EU) 2025/2083 rendelete — CBAM-módosítás

    2025.10.08.

    Éves kumulatív tömegküszöb és kivételek; a végleges rendszer bizottsági tájékoztatója: Kapcsolódó elsődleges forrás ↗

40. S40
    IFRS Foundation — IFRS 10 Consolidated Financial Statements

    Standardismertető, 2026.10.07-én ellenőrizve

    Kontroll és konszolidáció; egyedi számviteli vizsgálat alapja.

41. S41
    IFRS Foundation — IFRS 16 Leases

    Standardismertető, 2026.10.07-én ellenőrizve

    A lízingbevevő eszköz- és kötelezettségkimutatása; a szolgáltatás és lízing elhatárolása.

42. S42
    Uptime Institute — Tier Certification

    2026.10.07-én ellenőrzött tanúsítói oldal

    Terv-, megépültlétesítmény- és üzemeltetési tanúsítás eltérő hatálya.

43. S43
    281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről

    A megnyitott szöveg dátuma: 2026.07.29.

    Általános építésügyi eljárási keret; ágazati és helyi követelményekkel együtt vizsgálandó.

44. S44
    Google Cloud — A policy roadmap for achieving 24/7 carbon-free energy

    2022

    A 24/7 CFE megközelítése; a mozgatható feladatok földrajzi áthelyezéséről: Kapcsolódó elsődleges forrás ↗

45. S45
    2024. évi LXXXIV. törvény a kritikus szervezetek ellenálló képességéről

    2026.10.07-én ellenőrzött jogszabálytári forrás

    Kapcsolódó uniós keret: (EU) 2022/2557 irányelv, a digitális infrastruktúrára vonatkozó eltérésekkel. Kapcsolódó elsődleges forrás ↗

46. S46
    4iG — Új fejezet a hazai távközlésben: megérkezett a 2Connect

    2025.10.01.

    Elsődleges csoportközlés a 2Connect infrastruktúra-szerepéről: közel 6 500 m² adatközponti kapacitás, 12 helyszín, köztük TIER III minősítésű létesítmény; a 2025-ös hálózati/infrastruktúra-szétválasztás kontextusa.

47. S47
    280/2016. (IX. 21.) Korm. rendelet — villamosenergia-krízis és nagyfogyasztói szabályok

    2026.08.01-i szövegállapot

    Különösen 12–16. § és 24/A–24/B. §: RKR, alapvető felhasználó kijelölése, legalább 0,5 MW-os nagyfogyasztók terheléscsökkentése, megtérítési igény és kikapcsolási lehetőség.

48. S48
    MVM Paksi Atomerőmű — Megkezdődött a 2. blokk fokozatos felterhelése

    2026.08.10.

    Elsődleges üzemeltetői közlés: az 1., 3. és 4. blokk leállt, a 2. blokk 50%-on üzemelt 11 napig; az utolsó termelőegység leállítására is felkészültek, de az elmaradt. Kormányzati adat a 230 MW-os minimumról ↗ MVM: mind a négy blokk ismét névleges teljesítményen ↗

49. S49
    ParTec AG / EQS — Paks Data Centre Campus LOI

    2025.07.08.

    Kibocsátói vállalati közlés a ParTec–3D Lézertechnika szándéknyilatkozatról: Paks melletti moduláris AI-adatközpont legfeljebb 96 MW fogyasztással, agro-PV-vel és BESS-szel. Szándéknyilatkozat; nem független megvalósulási igazolás.

50. S50
    GLOBWISE — Paks melletti hyperscale AI data centre platform

    2026.10.07-én ellenőrzött projektkommunikáció

    Projektpromóteri/M&A tanácsadói közlés Paks melletti, 300 MW vagy afölötti skálázhatóságú koncepcióról. Nem tekintendő független bizonyítéknak hálózati jogra, engedélyre, finanszírozásra, bérlőre vagy COD-ra.

51. S51
    Magyarország Kormánya — AI Gigafactory programban való magyar részvétel

    2026.07.20.

    Kormányzati közlés: hosszú távon 500 M EUR programkeret; első ütemben 25 M EUR a lengyel vezetésű konzorciumban, később további 100 M EUR hozzájárulás lehetőségével.

52. S52
    Lengyel Digitális Minisztérium — AI Gigafactories tender

    2026.07.30.

    EuroHPC közös beszerzés; ajánlattételi határidő 2026.11.12. A lengyel közlés lengyelországi regionális helyszínt céloz; a tender ugyanakkor egy- vagy többhelyszínes, több tagállamot érintő konstrukciót is megenged.

53. S53
    Európai Bizottság — COM(2026) 500: Report on the energy efficiency of data centres in the EU

    2026.09.21.

    A jelentés a minimumteljesítmény-szabályozás előkészítésében PUE 1,5 és WUE 0,4 értéket ajánlott referenciaalapként említ; ezek nem jelenlegi kötelező minimumhatárértékek.